株式会社リアルゲイトは、主に遊休不動産に対して耐震補強や用途変更などのバリューアップ後に、様々な仕様のワークプレイスを提案することで収益性の高い不動産へ再生する事業を展開している。
東京証券取引所（東証）または地方証券取引所へ新規上場予定の企業について、独自の視点でデータ分析しています。
企業概要
会社名
創立年
2009年8月24日
本社所在地
〒151-0051 東京都渋谷区千駄ヶ谷3-51-10 3F
事業内容
- 不動産に関するコンサルタント業務
- 不動産売買業務
- 不動産仲介業務
- 不動産賃貸業務
- 不動産管理運営業務
- 建築・設計監理業務
- 建築及び内装工事請負業務
- 損害保険の代理店業務
事業説明
株式会社リアルゲイトは、主に遊休不動産に対し、耐震補強や用途変更などの根本的なバリューアップ後に、様々な仕様のワークプレイスを提案することで収益性の高い不動産へ再生するフレキシブルワークプレイス(FWP)事業を運営している。
オフィスビルだけではなく、ホテル・レジデンス・商業施設・飲食ビルなど様々な空間に対して、その物件の特性を活かしながら、コワーキング型・個室型・フロア型・SOHO型などを組み合わせ提案することで、自由なワークスタイルを実現。
不動産コンサルタントとして、リノベーションの企画、設計、コンストラクションマネジメント、PR戦略、入居者の賃貸借契約、運営管理までワンストップ体制でオーナーをサポートします。
財務状況
売上高、利益などの業績推移を目論見書からアップロードしました。
会社業績（IR BANKより） 横スクロールできます
| 年度 | 売上 | 営利 | 経常 | 純利 | EPS | ROE | ROA | 営利率 | 原価率 | 販管費率 |
| Oct-17 | 14億 | – | -116百万 | -110百万 | -54.81 | – | 赤字 | – | – | – |
| Oct-18 | 20.9億 | – | 329百万 | 218百万 | 108.82 | – | 9.44 | – | – | – |
| Oct-19 | 24.2億 | – | 336百万 | 284百万 | 141.77 | – | 9.29 | – | – | – |
| Oct-20 | 37.7億 | – | 350百万 | 269百万 | 134.66 | – | 6.3 | – | – | – |
| Sep-21 | 38.1億 | 282百万 | 265百万 | 54百万 | 26.96 | 7.75 | 1.1 | 7.39 | 85.02 | 7.59 |
| Sep-22 | 58.4億 | 429百万 | 388百万 | 36百万 | 18.05 | 4.93 | 0.47 | 7.35 | 86.5 | 6.15 |
財務状況（IR BANKより） 横スクロールできます
| 年度 | 総資産 | 純資産 | 株主資本 | 自己資本比率 | 利益剰余金 | 有利子負債 | 有利子負債比率 | BPS |
| Oct-17 | 13億 | -174百万 | – | – | – | – | – | – |
| Oct-18 | 23.1億 | 44百万 | – | 2.5 | – | – | – | – |
| Oct-19 | 30.5億 | 327百万 | – | 10.7 | – | – | – | – |
| Oct-20 | 42.8億 | 597百万 | – | 14 | – | – | – | – |
| Sep-21 | 49.1億 | 695百万 | 695百万 | 14.2 | 665百万 | 17.8億 | 255.56 | 347.73 |
| Sep-22 | 77.6億 | 737百万 | 732百万 | 9.4 | 702百万 | 41.6億 | 568.41 | 365.78 |
IPO情報
新規上場（IPO）に向けて、幾つかの重要な情報をまとめました。
基本情報
業種：不動産業
銘柄コード：5532
上場区分：東証グロース
IPO日程
ご利用の証券会社によって、多少のズレが生じますので、ご注意ください。
IPO主要日程 横スクロールできます
| ブックビルディング期間 | 2023年6月7日〜6月13日 |
| ブックビルディング抽選日 | 2023年6月14日 |
| 購入申込期間 | 2023年6月15日〜6月19日 |
| 上場日 | 2023年6月22日 |
IPO情報
IPOに関する公募総数や公募価格（予定）をまとめます。
IPO情報 横スクロールできます
| 公募株式総数 | 670,000株 |
| 売出株式比率 | 0.0% |
| O.A分 | 100,500株 |
| 想定価格 | 1,790円 |
| 仮条件価格 | 1,700円（95%）〜1,790円（100%） |
| 公募価格 | 1,790円（予定） |
| 吸収金額 | 13.79億円（予定） |
| ロックアップ | 主に180日間 |
| 主幹事 | 大和証券 |
今後の展望や懸念事項
リモートワークの急拡大によるワークプレイスの多様化で、フレキシブルオフィス市場規模は、今後10年で約30倍に拡大すると見込まれています。
株式会社リアルゲイトは同業他社にはない建築設計で開業前に売上を確保できる技術力を持ち、今後大量に出てくる中小型古ビルを再生して、需要拡大傾向のフレキシブルワークプレイスに変容できる建築設計ノウハウを持っている。
また、自社運営による最新ニーズの把握や様々なプランニングによる設計事務所としてのスキルのストックなど、実績と経験を活かす仕組みを持っており、時代のニーズに合わず競争力が低下した不動産や老朽化した不動産の再生事業も行い、不動産オーナーの様々なご相談に対応している。
- 空室が埋まらない
- 不動産管理や活用方法がわからない
- 老朽化のためリノベーションしたい
- 新築の適正なプランニングに迷っている
- コロナ禍の影響で大幅な賃料の減収
株式会社リアルゲイトでは、不動産コンサルタントとして、リノベーションの企画、設計、コンストラクションマネジメント、PR戦略、入居者の賃貸借契約、運営管理までワンストップ体制でサポートしている。
独自評価及びスコア
これまでの投資経験を活かしたデータ分析で、独自評価及びスコアを付けています。
独自評価スコア：D9
※独自評価スコアはD4（低評価）〜S20（高評価）まで存在します。
独自の評価指標
2017年1月から2023年5月までの過去6.5年間にIPO新規上場（IPO）した企業は、トータル615社でした。
それらの企業データから、以下の9つの項目について、ホームページや目論見書（IPO時に発行される報告書）を調査して、上場前に初値上昇率や損失リスク度を分析しています。
- 業種（最近、情報通信業の初値上昇率は比較的高い傾向）
- 業績（売上高や利益率が健全に成長しているか）
- 上場市場（現在、東証プライムに上場する大型株は、初値が上昇しづらい傾向）
- 主幹事（IPOを管理する証券会社で多少の影響がある）
- 公開株数（少ない方がプラチナチケットになり易いが、当選しづらくなる）
- 売り出株式比率（新規発行分と既存分の比率で、低い方が上がり易い）
- ロックアップ（大株主が上場日から一定期間、売却できない期間のことで、長めの設定が良い）
- 株単価（安い方が、初値上昇率は高くなる傾向）
- 同日上場企業数（同日に複数社がIPOする場合は資産が分散して上がりづらい傾向）
これらの9項目の分析結果から、初値上昇があまり期待できそうにない企業については、予めBB申込を辞退して、マイナス＝損失リスクを軽減しています。
初値上昇率の予想
2017年1月から2023年5月までの過去6.5年間にIPO新規上場（IPO）した企業は615社で、評価スコア「D9」の企業は55社ありました。
それら企業における初値上昇率（=初値/公募価格）は以下の通りです。
過去データを基に算出した初値上昇率 横スクロールできます
| 平均値 | 131%（1.31倍） |
| 最大値 | 365%（3.65倍） |
| 最小値 | 75%（公募割れ） |
| 中央値 | 119%（1.19倍） |
過去6.5年間で公募割れした企業は12社ありましたので、初値の公募割れリスクは22%です。
平均値とは、データの合計をデータの個数で割って得られる値＝平均値に対して、中央値とは、データを大きさの順に並べ替えたとき、ちょうど順番が真ん中になる値です。平均値の場合は他の値と比べて極端に大きい（または小さい）値があることによって、影響を受けてしまいますが、中央値の場合は、真ん中の値ですので、そのような影響は受けづらいのが特徴です。
管理人のBBスタンス
過去のデータを分析した独自評価スコアに応じて、管理人のブックビルディング（BB）のスタンスを決めています。
若干の公募割れリスクがあり、また同日に人気を集めそうな別IPO上場と重なっており、大幅な初値上昇は期待できませんが、「すべての所有口座からBB申込予定」です。
主幹事の大和証券が狙い目です。
最後に
不安定な世界情勢や世界各国の利上げ、さらには米シリコンバレー銀行の破綻やクレディ・スイスの破綻など、株式にとってはマイナス要因が多い状況なので、日本国内のIPO新規上場企業への株式投資に対しても、今まで以上に慎重に検討する必要が出てきています。
今回の記事が、あなたの投資判断に有益になれば幸いです。
最後に、あくまで営利を伴わない個人的な自己分析なので、最終的な投資判断は自己責任でお願い致します。
